Что такое зос в строительстве? правила получения

Общая расшифровка

На сегодняшний день аббревиатура ЗОС мало для кого является знакомой, несмотря на то, что такая процедура, как заключение о соответствии, является неотъемлемой частью для приема недвижимости в эксплуатацию. Это выражается в том, что перед утверждением заявления о соответствии застройщик либо владелец реконструируемой недвижимости, новостройки должен пройти значительное количество проверок на соответствие объекта. Такие проверки, как правило, очень схожи между собой.

Объект обязательно должен пройти проверку на соответствие всем нормам

ЗОС – это соответствие строительного объекта техническим и другими требуемым законодательством нормам в зависимости от типа недвижимости. Такой документ предоставляется застройщику либо непосредственному владельцу в самую последнюю очередь после окончания всех утвержденных правительством проверок, требующих получения всей информации о недвижимости в общем и о его отдельных частях.

Очень часто недвижимые объекты изучаются в отдельности по блокам, в особенности, если их предназначение в будущем будет отличаться друг от друга. Такой подход характерен для спортивных комплексов, включающих в себя большое количество залов, бассейнов, тренажеров, саун и т.д. В этом случае к каждой части всего строительного комплекса предъявляются персональные требования.

Иногда к каждой части строительного комплекса предъявляются отдельные требования

Какие аспекты рассматривают органы местного самоуправления?

После окончания проверки написавшему заявление предоставляется сертификат Заключения о соответствии либо отказ в его выдаче. При отказе в выдаче застройщику предоставляется возможность вторичного обращения в органы местного самоуправления, но уже после ликвидации всех несоответствий. Все имеющиеся несоответствия мотивированно обосновываются в акте отказа.

Компетентные органы тщательно изучают предоставленные документы

Нормативно-правовая база

Регистрация и выдача ЗОС осуществляются согласно условиям специальных законодательных актов.

1. Градостроительный кодекс. Нормативный документ принят Федеральным законом №190 от 29.12.2004 году (с прописанными изменениями от 23.04.2018г).
2. Федеральный закон ФЗ№384 от 30.12.2009г. С изменениями на 02.07.2013г.
3. Постановление Правительства России, датированное 01.02.2006г, оформленный под №54 (с прописанными изменениями от 28.02.2018г).

4. «Порядок осуществления проверок на объекте» (РД-11-04-2006), оформленный и утвержденный под № 1129, опубликованный Ростехнадзором 26.12.06 (с внесенными изменениями от 14.07.2015г).

5. «Требования к исполнительной документации» (РД—11-02-2006), установленные приказом № 1130, опубликованные Ростехнадзором от 26.12.2006г (с внесенными изменениями от 21.10.2015г.).
6. «Порядок ведения дел» (РД-11-03-2006), утверждённый приказом № 1130, изданным Ростехнадзором 26.12.06 (с изменениями от 21.10.2015г).

Правда ли, что без наличия у новостройки ЗОС дольщику подписывать акт приема-передачи квартиры опасно?

Разобравшись с первым ЗОСом, который, как мы выяснили, теперь отменен, переходим ко второму: заключению о соответствии построенного объекта технической документации и техническим регламентам. Его выдают, когда дом уже построен и уже можно проверить: а то ли возвел застройщик, что было запланировано в проекте, и безопасна ли эта конструкция в техническом плане. Не обрушится ли здание и не причинит ли иного вреда людям, что будут в нем проживать или находиться поблизости?

Такой документ столичным новостройкам выдает другое ведомство – Мосгосстройнадзор, который контролирует техническую часть стройки. Чтобы получить такой ЗОС, сначала новостройка проходит итоговую проверку, на которую подает сам застройщик, когда строительство дома завершено. Поверку проводит тот же самый Мосгосстройнадзор, при необходимости привлекая и других специалистов.

— Проверяются как физическое состояние самих конструкций, так и техническое состояние всех инженерных систем дома и оборудования, которое в нем установлено (лифтов, вентиляции, водопровода и пр.). К слову, проверка делается не только под занавес стройки, но и в процессе возведения дома, когда контролируются важные этапы выполняемых работ.

— Помимо физической проверки проверяется правильность заполнения строительных документов

Это может быть принципиально важно, если уже после сдачи новостройки в доме возникнет какая-то проблема и нужно будет понять, является ли она гарантийным случаем или нет. Напомним, что гарантия на новостройку в обязательном порядке прописывается в договоре долевого участия (ДДУ) и составляет не менее пяти лет на саму квартиру и не менее трех лет на инженерное оборудование

Делать гарантию больше закон «Об участии в долевом строительстве» не запрещает, хотя до сих пор ни одни застройщик не воспользовался этой возможностью. Видимо, не хотят рисковать.

ЗОС, КОТОРЫЙ ПОЛУЧАЕТ НОВОСТРОЙКА ПОСЛЕ ИТОГОВОЙ ПРОВЕРКИ – ЭТО ФОРМАЛИЗОВАННЫЙ ДОКУМЕНТ, ОЗНАЧАЮЩИЙ, ЧТО К ПОСТРОЕННОМУ ДОМУ НЕТ ЗАМЕЧАНИЙ ИЛИ ТЕ ЗАМЕЧАНИЯ, ЧТО БЫЛИ, УЖЕ ИСПРАВЛЕНЫ.

То есть, при выдаче заключения о соответствии построенного объекта технической документации и техническим регламентам заново ничего не проверяется (все уже проверено в ходе итоговой проверки), а лишь анализируются некоторые данные.

Еще не так давно застройщик должен был сначала получить акт с результатами итоговой проверки и приложить его к заявлению на выдачу ЗОС. Странность этой ситуации заключалась в том, что итоговую проверку и выдачу заключения о соответствии построенного объекта технической документации и техническим регламентам осуществляет одно и то же ведомство. То есть, действия были избыточны и лишь затягивали процесс сдачи дома. Однако в начале апреля 2022 года эту избыточность отменили. Более того: теперь даже заявление о выдаче ЗОС подавать не нужно. Застройщик получит заключение автоматически, в течение пяти дней после завершения итоговой проверки. Если, конечно, пройдет ее успешно.

ЧТО КАСАЕТСЯ ДОЛЬЩИКОВ, ИМ О ПОЛУЧЕНИИ ЗОС МОЖНО ВООБЩЕ НИЧЕГО НЕ ЗНАТЬ. НЕ ЗРЯ ЖЕ ОБ ЭТОМ ДОКУМЕНТЕ НЕ УПОМИНАЕТСЯ НИ В ПРОЕКТНОЙ ДЕКЛАРАЦИИ, НИ В ДОГОВОРЕ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ.

А вот о выдаче новостройке следующего документа, разрешения на ввод в эксплуатацию (он же – самый последний у любой стройки), который как раз указан в ДДУ, знать стоит. Пока этого документа у новостройки нет, застройщик не имеет права передавать квартиры дольщикам. А если все-таки пытается так делать, то нарушает закон.

Но даже если застройщик поступает некорректно, ни к каким штрафам или тем более потере дольщиком квартиры это не приведет. А приведет лишь к тому, что на дольщика несколько раньше, чем положено по закону, попробуют «навесить» коммунальные расходы. Но попробовать – не значит получить. Поскольку составление акта приема-передачи до подписания акта приема-передачи является незаконным, то и все сопутствующие ему договоренности тоже не считаются.

Основные процедуры, которые проводятся до выдачи заявления о соответствии

Перечислим основные процедуры.

1. Экспериментальные запуски коммунальных сетей – теплоснабжение, водоснабжение, отведение электросетей, функционирование устройств подачи газа.
2. Персональные проверки помещений в отдельности друг от друга.
3. Составления акта приемки – характерно для выполнения работ по капитальному ремонту на вторичной недвижимости.

После проведения проверки на соответствие недвижимости на предмет проживания либо реализации любой другой деятельности в строительном объекте оформляется окончательный документ ЗОС.

До выдачи ЗОС проводятся экспериментальные запуски коммунальных сетей, проверки помещений

Административная документация

Немаловажна декларация пожарной безопасности по отношению строительных объектов защиты (зданий, домов, производственных и непроизводственных объектов), в отношении которых законодательной базой Российской Федерации, осуществлением градостроительной деятельности предусмотрено проведение экспертного мероприятия в отношении документов (не включая сюда многоквартирные, жилые здания Ф 1.3, одноквартирных жилых объектов Ф 1.4 и всех детских учреждений Ф 1.1). Регулируется данный вопрос Федеральным законом от 22.07.2008 N 123, статья 64.

Учитывается также декларация пожарной безопасности

Что оценивается?

1. Качество воздуха в производственных, жилых и других сооружениях и на рабочей территории производственных объектов и сооружений.
2. Качество подаваемой воды для питьевого и хозяйственного предназначения.
3. Искусственное освещение и полная защита от прямых солнечных лучей жилых и производственных зданий.
4. Дневная и искусственная подача света в необходимое помещение.
5. Шумоизоляция в жилых объектах и зданиях предназначенные для общественной деятельности и в рабочих областях производственных объектов.
6. Микроклимат помещений.
7. Координация влажности снаружи и внутри строительных сооружений.
8. Уровень вибрации в жилых и общественных зданиях, а также уровень напряженности электромагнитного поля в жилых и общественных зданиях, на прилегающей территории.

Оцениваются разные критерии

Стоит помнить, что все указания и требования по недочетам и разрешение на введение в эксплуатацию строительного объекта необходимо выполнять в указанные законодательством РФ в сроки.

Каким образом можно получить ЗОС?

Данный вопрос более подробно описан в РД-11-04.2006.

Инженерный заказчик либо застройщик предоставляет в региональное отделение Государственного строительного надзора сообщение о завершенных строительных работах (восстановлении) здания.

Сообщение предоставляется только по окончанию выполнения этапов строительства.

1. Завершение строительных работ на объекте (его восстановление либо выполнение капитального ремонта).
2. Ликвидация всех обнаруженных на строительном объекте нарушений.
3. Приготовление полного пакета документов, сопровождающихся за все время проведения строительных работ.

Когда строительные работы будут завершены, нужно обратиться в отделение Государственного строительного надзора для запроса ЗОС

Компетентные органы, уполномоченные на данные действия, определяют решение об осуществлении заключительной проверки строительного объекта. Срок определения решения не должен превышать семи рабочих дней, расчет времени производится с момента регистрации конкретного сообщения.

После оповещения о проведении заключительной проверки застройщик обязан провести комплекс работ на строительном объекте.

1. Запланированные испытания произведенного монтажа оборудования (имеющихся в наличие инженерных систем). Их проверочные запуски в присутствии заказчика либо его законного представителя.
2. Регистрация акта приема (при осуществлении строительных работ на заказ), подписанного заказчиком либо его законным представителен и подрядчиком. Регулирует данные гражданско-правовые отношения пункт 4 статья 753 ГК РФ.

Проверка длится около 30 календарных дней

Тип акта с внесенными поправками в соответствии с постановлениями ГКСРФ за № 71а (датировано 30.10.97) и № 100, от 11.11.99 «КС-11» утвержден.

В рамках проведения заключающей проверки вспомогательными блоками отработки являются:

• проведение проверки на наличие обязательных справок от третьих лиц, которые являются компетентными органами (например, соответствие требованиям ПУЭ и пожарной безопасности);
• выполнение совокупных проверочных запусков существующего оборудования, расположенного на строительном объекте (проверка должна длиться на протяжении 72 часов, не прерываясь, под фиктивными нагрузками в штатном режиме).

Должен произойти запуск оборудования на объекте

В момент проверки все документы по строительным работам предоставляются застройщиком в местное отделение Государственного строительного надзора на все время, пока будет проводиться проверка. Государственный строительный надзор руководствуется соответствующим нормативным актом, пункт 4 РД-11-02-2006.

1. Список всех документов, которые необходимо предоставить в срок, указан в проектной документации пункт 3 РД-11-04-2006.
2. Окончательное решение проверки строительного объекта формируется «Актом проверки строительного объекта». Данный документ выступает юридическим гарантом законности прав заказчика представлять интересы при заключении всех документов (пункт 27 РД-11-04-2006).
3. После оформления Акта проверки оконченного строительного объекта ОКС инженерный заказчик обращается в местное отделение Государственного строительного надзора с письменным заявлением (в свободной форме) о заключении окончательного документа «Заключение о соответствии» (пункт 27 РД-11-04-2006).

Акт проверки строительного объекта является юридическим гарантом законности прав заказчика

К данному заявлению на соответствие строительного объекта необходимо приложить:

• акт, завизированный компетентным лицом ГСН;
• акт приема-передачи строительного объекта (в случае, когда здание построено в соответствии с заключенным договором).

Территориальное представительство Государственного строительного надзора предоставляет застройщику необходимое заключение о соответствии (ЗОС). Срок выдачи заключения не должен превышать десять рабочих дней с момента внесения в книгу регистрации заявления от застройщика.

В случае нахождения каких-либо ошибок ЗОС не будет выдан до их устранения

Основные задачи

Перечислим основные задачи:

• во-первых, соответствие строительного объекта градостроительным, пожарным, санитарным и другим нормам;
• во-вторых, отсутствие угрозы человеческой жизни и здоровья.

Задачи оформления ЗОС – подтверждение соответствия объекта всем нормам

Текст заявления о соответствии обязан содержать такую информацию.

1. Параметры объекта – сюда относят размеры площади, которую занимает недвижимость, материал, из которого это здание построено. Одновременно с этим застройщики обязаны соблюдать нормы, указанные в законе, для жилой и нежилой недвижимости. Например, толщина стен и другие нюансы, касающиеся эксплуатации здания в разрезе.
2. Сведение о выполнении каких-либо работ во время проверки – в соответствии с правилами все строительные работы любого характера на время проведения проверки категорически запрещены. Это связано с тем, что любые работы могут тем или иным способом повлиять на итоговый результат и в свою очередь будет препятствовать окончанию процесса.
3. Сведения о включенных коммуникациях и их соответствии законодательным нормам.

Во время проверки все строительные работы запрещены